ARAZİSİ PARSELLENENLERİN KAZANCI NASIL VERGİLENDİRİLECEK?

Arazi ve arsa düzenlemesi; yerleşim yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaları plan, sağlık, ve çevre koşullarına uygun olarak oluşturmak ve geliştirilmesini sağlamak amacıyla, arsa ve arazileri, malikleri ile üzerinde kayıtlı ayni ve şahsi hak sahiplerinin muvafakati aranmaksızın birbirleriyle, kamu arazileriyle birleştirmeye ve imar düzeni ile hedeflenen amaca uygun yeni taşınmazlar oluşturmaya ve bu yerlerden karşılıksız olarak kamu hizmetleri için gerekli olan yerleri aldıktan sonra, yeniden hak sahiplerine dağıtmaya yetki veren ve kamu hukukundan doğan bir müessesedir.

Arazi ve arsa düzenleme işleminin bir parçası olan parselleme arazinin parçalara ayrılması işlemini ifade etmektedir. 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 19'uncu maddesinin birinci fıkrasında, "imar planlarına göre parselasyon planları yapılıp, belediye ve mücavir alan içinde belediye encümeni, dışında ise il idare kurulunun onayından sonra yürürlüğe girer. Bu planlar bir ay müddetle ilgili idarede asılır. Ayrıca mutat vasıtalarla duyurulur. Bu sürenin sonunda kesinleşir. Kesinleşen parselasyon planları tescil edilmek üzere tapu dairesine gönderilir.”

Arazilerde parselleme işleminin ne zaman ve hangi malik tarafından yapıldığı; Arazi alım satımlarında gerçek kişilerin gelir vergisine tabi olup olmaması, tabi ise değer artış kazancımı yoksa ticari kazanç olarak vergilendirilmesi açısından büyük farklılıklar arz eder.

Arazi satımında gelir vergisi kanunu yönünden hangi rejime tabi tutulacağının, yani kazancın diğer kazanç ve iratlar gelir türündeki "değer artış kazancı" olarak mı, yoksa “ticari kazanç” olarak mı vergilendirilmesi gerektiğinin tespitinde aşağıdaki hususlar belirleyici olmaktadır.

Gayrimenkul alım satım işleminin ticari bir organizasyon içinde yapılması veya bu işle sürekli iştigal edilmesi halinde;

Arazilerin de dahil olduğu gayrimenkullerin elden çıkarılması sonucu elde edilecek kazancın tespitinde, elden çıkarma işleminin ticari bir faaliyet çerçevesinde mi yapıldığı veya ticari bir organizasyon içinde yapılmamakla birlikte gayrimenkul alım-satım ve inşa işleriyle devamlı olarak uğraşılıp uğraşılmadığının tespit edilmesi gerekmektedir. Bu çerçevede, gayrimenkul alım satım işinden elde edilen gelirin niteliğinin belirlenmesinde ilk önemli unsur "ticari bir organizasyonun varlığı"dır. Gayrimenkul alım satımı, şekli ve maddi şartlar ile kurulmuş bir ticari organizasyon içinde yapılıyorsa elde edilen kazanç ticari kazançtır. Bununla birlikte satışın hangi amaçla yapıldığı da “ticari kazanç- değer artış kazancı” ayrımını belirleyen bir diğer unsurdur.

Vergiyi Doğuran Olay Olarak “Elden Çıkarma” Kavramının Anlam ve Kapsamı;

Gelir Vergisi Kanunun mükerrer 80 inci maddesi uyarınca vergiyi doğuran olay Kanunda bahsi geçen malların veya hakların “elden çıkarılması” olarak karşımıza çıkmaktadır. Elden çıkarmadan maksat, kanun maddesinde yazılı mal ve hakların satılması, bir bedel karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasıdır.

Arazilerin alım tarihinden itibaren 5 yıl içinde parsellenmesi halinde;

Gayrimenkul satışında ilk sorulacak soru, elde edilen kazancın GVK m.37 anlamında ticari kazanç mı, yoksa mükerrer m.80 kapsamında değer artış kazancı mı olduğudur. Parselleme olgusu bu sorunun cevabını doğrudan etkileyen istisnai bir düzenleme getirir.

GVK m.37/2-6, satın alınan arazinin iktisap tarihinden itibaren beş yıl içinde parsellenmesi ve bu parsellerin kısmen veya tamamen satılması hâlinde, elde edilen kazancın ticari kazanç olarak vergilendirileceğini açıkça hükme bağlamaktadır. Bu durumda, klasik anlamdaki ‘ticari organizasyon’ ve ‘devamlılık’ araştırmasından bağımsız bir biçimde, kanun koyucu parselleme olgusunu tek başına ticari kazanç için yeterli görmektedir.

Parselleme işlemi belediye encümeni kararının izleyen bir ayın sonunda kesinlik kazanmakta bu tarihten sonra arazinin arsaya dönüşümü tapuya tescil edilmektedir. Gelir Vergisi Kanunu yönünden beş yılın dolmasında Hazine ve Maliye Bakanlığı'nca verilen muktezalardan ve 76 nolu Gelir Vergisi Kanunu sirkülerindeki açıklamalardan tapuya tescil tarihin esas alınacağı anlaşılmaktadır.

Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından verilen çeşitli muktezalarda arazinin parsellenerek satışının ticari kazanç doğuran bir faaliyet olarak kabulü, satışın değil parsellemenin alım tarihinden itibaren 5 yıllık süre içinde yapılması şartına bağlanmış olduğundan, parselleme işleminin tamamlandığı tarih önemlidir.

Katma değer Vergisine Tabi Olması

Diğer önemli bir husus parsellemenin edinim tarihinden itibaren 5 yıllık süre içinde yapılması halinde ticari kazanç olarak tanımlanan faaliyet dolayısıyla ticari kazanca esas olacak yükümlülüklerin yerine getirilmesidir. Bu yükümlüklerin en başında ticari kazanca esas olan bir taşınmazın satışı halinde satış bedeli üzerinden tabi olduğu oranda katma değer vergisine tabi olmasıdır.